中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知
銀保監(jiān)發(fā)〔2018〕26號(hào)
為深入貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，規(guī)范保險(xiǎn)資金投資住房租賃市場(chǎng)行為，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理辦法》《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》及相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就保險(xiǎn)資金投資長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、保險(xiǎn)公司通過(guò)直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，所投資的長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：
（一）具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流；
（二）處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點(diǎn)城市。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市；
（三）產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議及受限情形；
（四）土地出讓合同或土地使用權(quán)證載明土地及地上建筑物僅用于租賃住房，不得轉(zhuǎn)讓；
（五）履行了立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收及運(yùn)營(yíng)管理等階段所必需的審批程序，或者履行了項(xiàng)目建設(shè)階段所必需的審批程序。
二、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立投資于長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目的債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃等保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品及保險(xiǎn)私募基金，應(yīng)符合以下條件：
（一）采用債權(quán)投資計(jì)劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100％（含）以上；
（二）采用股權(quán)投資計(jì)劃及保險(xiǎn)私募基金方式的，擬投項(xiàng)目公司的核心資產(chǎn)為租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押，并設(shè)置有效的退出機(jī)制。
三、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)要求融資主體與項(xiàng)目主體加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)階段管理，按照工程進(jìn)度劃撥資金，并與融資主體、項(xiàng)目主體、托管銀行簽訂多方賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確各方實(shí)行資金專戶管理，督促開(kāi)戶銀行和托管銀行實(shí)行資金進(jìn)出的全程監(jiān)控，嚴(yán)格審查資金支付及對(duì)價(jià)取得等事項(xiàng)，確保資金封閉運(yùn)行，專項(xiàng)用于所投資的租賃住房項(xiàng)目建設(shè)或改造升級(jí)，不得挪作他用。
四、保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，綜合考慮自身資產(chǎn)負(fù)債狀況、償付能力狀況和流動(dòng)性要求，制定長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目的投資預(yù)算，并納入年度資產(chǎn)配置計(jì)劃。
五、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的專屬崗位，負(fù)責(zé)投資期內(nèi)各個(gè)長(zhǎng)租住房項(xiàng)目的投后管理，并建立全程管理制度，在負(fù)債控制、款項(xiàng)支付、工程進(jìn)展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
六、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式投資長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目的，相關(guān)注冊(cè)機(jī)構(gòu)建立受理及注冊(cè)綠色通道，優(yōu)先受理。
七、本通知自發(fā)布之日起施行。
2018年5月28日
